การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน: การเปลี่ยนแปลงในกฎหมายของรัฐบาลกลาง 214

Maslyakova Svetlana

สถานที่ก่อสร้างที่ถูกทอดทิ้ง - การล่มสลายของความหวังของใครบางคน

ตั้งแต่ปี 2004 ชะตากรรมของวัตถุเช่นเดียวกับประชาชนที่ได้ตัดสินใจที่จะสร้างที่อยู่อาศัยในหุ้นกับผู้รับเหมาจะถูกควบคุมโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง 214 กฎหมายได้รับการแก้ไขโดยรัฐบาลของประเทศที่มีระเบียบที่น่าอิจฉาตั้งแต่รุ่นเดิมทิ้งช่องโหว่มากมาย เวอร์ชันล่าสุดของการเปลี่ยนแปลงมีการกำหนดไว้ในกฎหมายของรัฐบาลกลาง 304 ซึ่งได้รับการรับรองโดยสภาดูมาและได้รับอนุมัติจากสภาสหพันธ์ในเดือนมิถุนายน 2559 การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้เริ่มดำเนินการในเดือนมกราคมของปีนี้ - นั่นคือสิ่งที่พวกเขาจะกล่าวถึงในภายหลัง

นักพัฒนานวัตกรรม

มีอะไรใหม่ที่ปรากฏในกฎหมายการเคหะตั้งแต่วันที่ 01/01/2060 นวัตกรรมไม่เพียงเกี่ยวข้องกับกิจกรรมขององค์กรที่ทำหน้าที่เป็นผู้พัฒนาเท่านั้น พลเมือง (ผู้ถือหุ้น) ซึ่งเป็นผู้มีส่วนร่วมในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่เรียกว่าผู้ถือหุ้นไม่เพียง แต่มีสิทธิเพิ่มเติม แต่ยังมีข้อผูกพันบางประการ

ข้อกำหนดขององค์กร

เริ่มจากรายการการเปลี่ยนแปลงที่มีเป้าหมายเพื่อสนับสนุนให้นักพัฒนาสั่งซื้อ

บันทึก! ขั้นตอนที่สำคัญที่สุดในความเห็นของเราคือการสร้างการลงทะเบียนรวมของ บริษัท รับเหมาก่อสร้างที่มีอยู่บนอินเทอร์เน็ตในโดเมนสาธารณะ มันมีข้อมูลเกี่ยวกับองค์กรทั้งหมดที่มีสิทธิ์ตามกฎหมายในกิจกรรมดังกล่าว เหล่านี้เป็นนิติบุคคลที่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมายทุกประการ

หากมีการเปิดเผยความแตกต่างองค์กรจะถูกตัดสิทธิ์ในการระดมทุนสำหรับการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์จากพลเมือง ดังนั้นผู้ที่ต้องการเข้าร่วมการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันสามารถตรวจสอบสถานะของนักพัฒนาในรีจิสทรีนี้ โดยปกติจะต้องทำก่อนเซ็นสัญญาและฝากเงิน

การตรวจสอบองค์กรของคุณเป็นเรื่องง่าย

การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญมากครั้งต่อไปคือการติดตั้งจำนวนเงินขั้นต่ำของทุนจดทะเบียนของ บริษัท ขนาดของมันเพิ่มขึ้น - และนอกจากนั้นจะต้องชำระเต็มจำนวน ในกรณีนี้นักพัฒนาซอฟต์แวร์จะได้รับสิทธิ์ในการระดมทุนจากผู้ถือหุ้น

นอกจากนี้ชื่อของ บริษัท ผู้พัฒนาไม่ควรปรากฏในรายชื่อของผู้ประมูลไร้ยางอายสำหรับการขายที่ดินเช่นเดียวกับการทำธุรกรรมการขายอื่น ๆ ที่ดำเนินการตามกฎหมาย 223 และ 44 และหมายเหตุไม่มีความแตกต่างในคุณภาพขององค์กรนี้ พวกเขาเข้าร่วมโดย: ผู้รับเหมาผู้รับเหมาหรือซัพพลายเออร์

ท่ามกลางนวัตกรรมยังมีข้อกำหนดดังกล่าวสำหรับนักพัฒนา:

• “ บันทึกการติดตาม” ของพวกเขาไม่ควรมีการตัดสินของศาลที่กำหนดโทษทางปกครองในรูปแบบของการระงับกิจกรรม
• กระบวนการล้มละลายและการชำระบัญชีไม่ควรดำเนินการ
• ไม่ควรมีภาษีค้างชำระ
• ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายบัญชีของ บริษัท ก่อสร้างไม่ควรมีความเชื่อมั่นก่อนหน้านี้ภายใต้บทความเกี่ยวกับอาชญากรรมทางเศรษฐกิจรวมถึงบทลงโทษที่ห้ามกิจกรรมในภาคการก่อสร้างรวมถึงการตัดสิทธิ์ในการดำรงตำแหน่งที่ระบุไว้

กองทุนตามกฎหมายขึ้นอยู่กับพื้นที่ของวัตถุ

ขนาดของเงินทุนที่ได้รับอนุญาตขององค์กรนั้นจะถูกกำหนดขึ้นอยู่กับพื้นที่ของสิ่งอำนวยความสะดวกที่พวกเขาตั้งใจจะสร้างดังนั้นตอนนี้ บริษัท ที่มีทุนจดทะเบียนอย่างเป็นทางการเพียง 10,000 rubles จะไม่สามารถเริ่มสร้างบ้านได้เลย

นวัตกรรมเหล่านี้ได้รับการออกแบบมาเพื่อป้องกันไม่ให้ บริษัท หนึ่งวันเข้าถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์เพราะพวกเขาก่อตั้งขึ้นเพื่อจุดประสงค์นี้เพื่อที่จะได้รับเงินจากผู้มีส่วนได้ส่วนเสียยากจนและ“ ละลาย”

แหล่งข้อมูล

ในการต่อสู้กับความชั่วร้ายนี้การแก้ไขที่เกี่ยวข้องกับนโยบายข้อมูลของผู้พัฒนาก็จะช่วยได้เช่นกัน ขอขอบคุณพวกเขากฎหมายปรากฏข้อกำหนดสำหรับเว็บไซต์อย่างเป็นทางการขององค์กรดังกล่าว ในเว็บไซต์ของพวกเขาเกี่ยวกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่ระดมทุนของประชาชนเอกสารดังต่อไปนี้ควรได้รับการโพสต์:

ขั้นตอนของการตรวจสอบ

• ผลการตรวจสอบสำหรับปีขององค์กร;
• ผลการตรวจสอบโครงการและเอกสารประกอบที่จะสร้างบ้าน
• ข้อสรุปที่ออกโดยหน่วยงานที่มีอำนาจของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซียยืนยันการปฏิบัติตามขององค์กรก่อสร้างเช่นเดียวกับการประกาศโครงการที่มีข้อกำหนดของกฎหมายนี้

เมื่อทราบ! หากไม่มีเอกสารดังกล่าวข้างต้น บริษัท จะไม่สามารถลงทะเบียน DDU (ข้อตกลงการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน) ได้ แต่จะสามารถโฆษณาวัตถุบนเว็บไซต์ของตัวเองได้

นอกจากนี้ในรายการเอกสารที่ควรเผยแพร่บนเว็บไซต์ของผู้พัฒนา:

• ใบอนุญาตก่อสร้าง
• รายละเอียดที่มีคุณภาพสูงและไม่มีข้อผิดพลาดใด ๆ เสร็จสิ้นการประกาศโครงการซึ่งมีเกือบ 160 คะแนน;
• เอกสารสิทธิ์ในทรัพย์สิน (ไม่ว่าจะเป็นใคร) บนที่ดินที่จัดสรรเพื่อการก่อสร้างพื้นที่และหมายเลขที่ดิน
• ในสถานการณ์ที่ขนาดของทุนจดทะเบียนน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนดจะมีการเผยแพร่ข้อตกลงเพื่อยืนยันว่าผู้พัฒนามีผู้ค้ำประกันซึ่งบุคคลที่สามรับผิดชอบภาระผูกพันภายใต้สัญญากับพลเมือง

การเปิดเผยข้อมูลยังรวมถึงการโพสต์บนเว็บไซต์ของสัญญาตัวอย่างกับนักพัฒนาและเผยแพร่ภาพถ่ายในทุกขั้นตอนการก่อสร้าง

ควรมีลักษณะดังนี้:

สร้างอาคารศูนย์รอบ

การสร้างกรอบ

การก่อตัวของอาคาร

การติดตั้งหลังคาและกระจก

กฎหมายกำหนดให้สิทธิ์ในโดเมนไซต์เป็นของผู้พัฒนาเองหรือกับผู้ค้ำประกัน ดังนั้น บริษัท ที่ต้องการอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงไม่เพียง แต่ต้องดำเนินการด้านเอกสารทั้งหมดอย่างถูกต้องเท่านั้น แต่ยังต้องนำทรัพยากรสารสนเทศมาใช้ด้วย

ทำไมฉันต้องมีกองทุนเงินทดแทนและบัญชี escrow

ตั้งแต่ต้นปีนี้ผู้พัฒนาได้รับความไว้วางใจในหน้าที่ดังกล่าวพวกเขาจะต้องโอนหนึ่งเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าของวัตถุไปยังกองทุนเงินทดแทนซึ่งออกแบบมาเพื่อช่วยผู้ถือหุ้น หากทันใดนั้น บริษัท ก่อสร้างล้มละลาย บริษัท ก่อสร้างก็สามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จได้ด้วยค่าใช้จ่ายของกองทุนนี้ เห็นด้วยนี่คือการรับประกันบางประเภทที่ผู้ถือผลประโยชน์จะได้รับที่อยู่อาศัยในทุกสถานการณ์

ผู้ถือดอกเบี้ยที่ถูกหลอกลวงก่อนหน้านี้จะต้องรอนักลงทุนรายอื่นหรือสร้างบ้านให้เสร็จ

• สิ่งเลวร้ายเพียงอย่างเดียวคือกฎหมายนี้ไม่สามารถนำไปใช้กับวัตถุก่อสร้างได้ดังนั้นผู้ถือหุ้นที่ถูกหลอกก่อนหน้านี้จึงไม่สามารถไว้วางใจในความช่วยเหลือของเขาได้ แต่สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านั้นที่เพิ่งจะเริ่มสร้างในปี 2560 ก็ไม่ควรมีปัญหาในทางทฤษฎี
• จะมีการรับประกันเพิ่มเติมโดยมาตรการเช่นการเปิดบัญชีเฉพาะในธนาคารโดยนักพัฒนา มันถูกเรียกว่าเอสโครว์และมีลักษณะของมันเอง กลไกสำหรับการใช้งานค่อนข้างง่าย: เงินจะถูกโอนเข้าบัญชีนี้ผ่าน DDU ซึ่งถูกบล็อกโดยธนาคารจนกว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จและโอนที่อยู่อาศัยไปยังผู้ถือหุ้น หาก บริษัท ก่อสร้างไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาธนาคารจะคืนเงินให้กับประชาชน
• ในการแก้ไขกฎหมายของรัฐบาลกลาง 214 การเปิดบัญชี escrow เป็นคำแนะนำตามธรรมชาติ - นั่นคือการกระทำนี้ไม่ได้บังคับ แต่รัฐสร้างเงื่อนไขตามที่มันจะเป็นประโยชน์สำหรับนักพัฒนา ตัวอย่างเช่นมีประโยชน์บางอย่างสำหรับพวกเขาเกี่ยวกับการประกันความรับผิดเช่นเดียวกับการรับประกันของธนาคาร

บันทึก! คำถามที่เกิดขึ้น: "และการรับประกันการกลับมาของกองทุนอยู่ที่ไหนในบรรดาธนาคารมีผู้ที่ไม่ควรเชื่อถือได้" คำตอบนั้นง่าย: มีเพียงองค์กรการเงินและเครดิตที่เป็นไปตามข้อกำหนดของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียเท่านั้นที่ได้รับสิทธิ์เปิดสัญญา กล่าวง่ายๆคือธนาคารที่คุณสามารถวางกองทุนงบประมาณของรัฐ นอกจากนี้เงินทุนสูงถึง 10 ล้านรูเบิลในบัญชี escrow ได้รับการประกันโดยรัฐ

กฎระเบียบของรัฐของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน

การแก้ไขกฎหมายของรัฐบาลกลาง 214 ได้ทำการปรับเปลี่ยนขอบเขตของกฎระเบียบของรัฐในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ใช้ร่วมกัน อำนาจของผู้มีอำนาจในการกำกับดูแลในพื้นที่นี้ได้รับการขยายอย่างมีนัยสำคัญ

• ก่อนอื่นตอนนี้การเคลื่อนย้ายเงินทุนของผู้ถือหุ้นได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด - การใช้จ่ายที่กำหนดเป้าหมายและไม่กำหนดเป้าหมาย นอกจากนี้ผู้พัฒนายังสังเกตเห็นการปฏิบัติตามข้อกำหนดใหม่ - จนถึงตำแหน่งของข้อมูลตามที่กล่าวไว้ข้างต้น การควบคุมอย่างเข้มงวดยังขึ้นอยู่กับการบัญชีของเงินทุนที่ใช้ในการก่อสร้าง
• การอนุญาตของหน่วยงานที่มีหน้าที่อนุญาตให้พวกเขาควบคุมกิจกรรมของสหกรณ์ของสหกรณ์ที่อยู่อาศัยได้กลายเป็นการแก้ไขกฎหมายที่สำคัญด้วย มันเป็นพวกเขาเนื่องจากการละเมิดและความเด็ดขาดในตอนแรกและมีชื่อเสียงที่ไม่ดี
• ตอนนี้ ZhSK มีหน้าที่ต้องให้ข้อมูลรายไตรมาสเกี่ยวกับกิจกรรมของพวกเขาเช่นเดียวกับการปฏิบัติตามพันธกรณีของตนต่อประชาชนที่เข้าร่วมการก่อสร้างกับพวกเขา

การตรวจสอบ - วิธีการควบคุมการเงิน

บันทึก! และรายละเอียดที่สำคัญอื่น ๆ : ตอนนี้การใช้เงินในทางที่ผิดก็ถือว่าเป็นการโอนเงินจากนักลงทุนที่มีไว้สำหรับการก่อสร้างใหม่สำหรับการเริ่มต้นที่ยาวนานและแช่แข็งเนื่องจากขาดเงินทุน ในบทความ 18 ของ FZ 214 ฉบับใหม่มีรายการที่ชัดเจนของบทความที่ผู้พัฒนาสามารถนำเงินทุนของผู้ถือดอกเบี้ยได้

หากองค์กรการก่อสร้างก่อนหน้านี้เก็บบันทึกทั่วไปสำหรับวัตถุทั้งหมดตอนนี้กฎหมายจำเป็นต้องเก็บเอกสารแยกต่างหากที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมทางการเงินสำหรับบ้านแต่ละหลังแยกกัน หลังจากปีปฏิทินรายงานเหล่านี้อาจมีการตรวจสอบและหากเปิดเผยความจริงว่ามีการใช้เงินทุนจากผู้ถือหุ้นในทางที่ผิดหัวหน้าและหัวหน้าฝ่ายบัญชีของ บริษัท จะต้องรับผิดชอบต่อบุคคล

มีอะไรใหม่ในกฎหมายสำหรับผู้ถือหุ้น

มีการเปลี่ยนแปลงบางอย่างในข้อ 5 ของกฎหมายเกี่ยวกับราคาของสัญญา ก่อนหน้านี้มันถูกกำหนดโดยการรวมค่าใช้จ่ายทางการเงินและแรงงานทั้งหมดของนักพัฒนาที่เกี่ยวข้องกับการสร้างกระท่อมหรืออพาร์ตเมนต์ในการเชื่อมต่อกับที่ผู้ถือหุ้นไม่เคยเข้าใจกลไกของการก่อตัวของราคา

ตอนนี้อะไร

ตอนนี้สัญญาจะระบุราคาเต็มของอพาร์ทเมนท์ซึ่งกำหนดโดยการคูณพื้นที่ทั้งหมดของมัน (รวมถึงระเบียงหรือชาน) ด้วยราคาต่อตารางเมตร วิธีการกำหนดราคาของที่อยู่อาศัยภายใต้สัญญานี้มีความโปร่งใสมากขึ้นและช่วยให้ผู้ถือหุ้นสามารถตรวจสอบความถูกต้องได้

เช่นเดียวกับผลิตภัณฑ์ใด ๆ การรับประกันกำหนดไว้สำหรับอพาร์ทเมนท์ เมื่อเสร็จสิ้นการก่อสร้างและลงนามในการวางบ้านในการดำเนินการนักพัฒนาโอนอพาร์ทเมนไปยังผู้ถือหุ้น ในขณะเดียวกันก็ควรมีคำแนะนำโดยละเอียดสำหรับการดำเนินงานของสถานที่และการสื่อสาร

โอนอพาร์ทเมนท์ไปยังผู้ถือดอกเบี้ย

ตัวอย่างเช่นมันสามารถระบุได้ว่าพาร์ทิชันใดที่คุณไม่สามารถแขวนเฟอร์นิเจอร์หรืออุปกรณ์หนัก วิธีการใช้ระบบทำความร้อนส่วนตัวหรือใช้งานเครื่องทำน้ำอุ่น

หากข้อพิพาทเกิดขึ้นเกี่ยวกับข้อบกพร่องในอพาร์ตเมนต์นักพัฒนาจะไม่กำจัดพวกเขาหากเขาสามารถพิสูจน์ได้ว่าพวกเขาเกิดขึ้นจากความผิดของผู้ถือหุ้น อย่างไรก็ตามหากผู้สร้างมีความผิดความน่าจะเป็นในการจ่ายค่าปรับให้กับผู้ถือหุ้นจะถูกกำจัด ความแตกต่างกันเล็กน้อยในกฎหมายฉบับใหม่นี้ได้มีการกำหนดไว้เช่นกัน

เป็นการยกเลิกสัญญาข้างเดียวได้

ในกฎหมายรัฐบาลกลางฉบับที่ 214 ฉบับเก่าห้ามมิให้ปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามพันธกรณีภายใต้ DDU เพียงฝ่ายเดียว หากผู้ริเริ่มเป็นผู้ถือหุ้นเขาก็สามารถยื่นฟ้องต่อศาลได้เท่านั้น

• มันถูกนำมาพิจารณาหากการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญถูกบันทึกไว้ในเอกสารการออกแบบของบ้าน อย่างไรก็ตามในขณะเดียวกันก็ไม่มีตัวอย่างที่ระบุอย่างชัดเจนที่สามารถชี้นำได้ นั่นคือวัตถุประสงค์ของการประเมินสถานการณ์ในความเป็นจริงถูกปล่อยให้ศาล
• ขณะนี้ผู้มีส่วนได้เสียได้รับมอบหมายตามกฎหมายให้มีสิทธิ์ปฏิเสธ DDU ในบางสถานการณ์และไม่มีศาล ตามการแก้ไขกฎหมายผู้ถือหุ้นมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้หากพื้นที่ทั้งหมดที่กำหนดไว้เกินกว่าที่กำหนดซึ่งแน่นอนว่าจะต้องชำระ
• ในสัญญามาตรฐานควรกำหนดขีด จำกัด สูงสุดสำหรับการเพิ่มดังกล่าว - นี่คือ 5% และมันไม่ได้เกี่ยวข้องเฉพาะกับพื้นที่ทั้งหมดของอพาร์ทเมนท์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงอัตราส่วนของเขตที่อยู่อาศัยและที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย - ตัวอย่างเช่น: ถ้าระเบียงเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและห้องครัวในเวลาเดียวกันก็มีขนาดเล็ก
• อย่างไรก็ตามการปฏิเสธของผู้ถือหุ้นที่จะถอนตัวจากสัญญาโดยไม่มีเหตุผล - นั่นคือถ้านักพัฒนาปฏิบัติตามภาระหน้าที่ของเขาเป็นประจำจะไม่ยอมรับ ดังนั้นประชาชนจะต้องไปตลอดทางโดยไม่คำนึงถึงโอกาสหรือความตั้งใจทางการเงินที่เปลี่ยนแปลงไป

ผู้มาใหม่มีความสุขเตรียมพร้อมที่จะย้าย

การเปลี่ยนแปลงที่ทำกับกฎหมายของรัฐบาลกลาง 214 มีวัตถุประสงค์เพื่อกำจัดนักพัฒนาไร้ยางอายจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ดังนั้นจึงไม่ควรมีนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีการละเมิดสิทธิและหวังว่าจะถูกหลอก ทีนี้มันจะเป็นอย่างไรในทางปฏิบัติและสิ่งที่ส่งผลกระทบต่อนวัตกรรมเหล่านี้จะส่งผลกระทบอย่างไรต่อการสร้างที่อยู่อาศัยตามสัดส่วนของผู้พัฒนาตามปกติเวลาจะบอก

ผู้เชี่ยวชาญไม่มีข้อสงสัยเกี่ยวกับสิ่งใดสิ่งหนึ่ง: การปกป้องผู้ถือผลประโยชน์ที่มีประสิทธิภาพตั้งแต่แรกเห็นจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน แน่นอนว่าสิ่งนี้จะไม่เกิดขึ้นข้ามคืน เพียงไม่สามารถทนต่อความต้องการใหม่ บริษัท ก่อสร้างขนาดเล็กจะออกจากที่เกิดเหตุหรือพวกเขาจะรวมกับการถือครองขนาดใหญ่ การแข่งขันในตลาดการก่อสร้างจะลดน้อยลงดังที่คุณทราบการผูกขาดเกิดขึ้นซึ่งราคาจะสูงขึ้นเสมอ