Construcție comună: modificări ale Legii federale 214
Din 2004, soarta obiectelor, precum și a cetățenilor care au decis să construiască locuințe în acțiuni cu un contractant, a fost reglementată de Legea Federală 214. Legea a fost modificată de Guvernul țării cu o regularitate de invidiat, deoarece versiunea inițială a lăsat multe lacune dezvoltatorilor fără scrupule. Cea mai recentă versiune a modificărilor este prezentată în Legea Federală 304, adoptată de Duma și aprobată de Consiliul Federației în iunie 2016. Aceste modificări au început să funcționeze în ianuarie a acestui an - despre acestea se vor discuta mai târziu.
Conținutul articolului
Inovații pentru dezvoltatori
Deci, ce noutăți a apărut în legislația privind locuințele începând cu data de 01/01/2017? Inovațiile se referă nu numai la activitățile organizațiilor care acționează ca dezvoltatori. Cetățenii (deținători de capitaluri proprii) participanți la construcția comună a bunurilor imobiliare, numiți deținători de capitaluri proprii, au nu numai drepturi suplimentare, ci și anumite obligații.
Cerințe organizatorice
Să începem cu o listă de modificări menite să încurajeze dezvoltatorii să facă ordine.
Notă! Cel mai important pas în opinia noastră este crearea unui registru unificat de firme de construcții, care este disponibil pe internet, în domeniul public. Conține informații despre toate întreprinderile care au dreptul legal la astfel de activități. Acestea sunt persoane juridice care trebuie să îndeplinească cerințele legii din toate punctele de vedere.
Dacă se constată vreo discrepanță, organizațiile sunt private de dreptul de a strânge fonduri pentru construcția clădirilor de apartamente de la cetățeni. Deci orice persoană care dorește să intre în construcții partajate poate verifica starea dezvoltatorului din acest registru. Desigur, acest lucru trebuie făcut înainte de a semna contractul și a depune bani.
Următoarea modificare foarte semnificativă a fost instalarea sumei minime a capitalului autorizat al companiei. Mărimea sa a crescut - și pe lângă asta, trebuie plătită integral. Numai în acest caz dezvoltatorul dobândește dreptul de a strânge fonduri de la deținătorii de acțiuni.
De asemenea, numele companiei dezvoltatoare nu trebuie să apară în listele ofertanților fără scrupule pentru vânzarea terenurilor, precum și a altor tranzacții de vânzare efectuate în conformitate cu legile 223 și 44. Și rețineți, nu există nicio diferență în ceea ce privește calitatea acestei organizații în Au participat: contractant, contractant sau furnizor.
Printre inovații există și astfel de cerințe pentru dezvoltatori:
- „Antecedentele” acestora nu ar trebui să conțină decizii judecătorești care să impună o sancțiune administrativă sub forma suspendării activității;
- Procedurile de faliment și lichidare nu trebuie efectuate;
- Nu ar trebui să existe restanțe fiscale;
- Directorul și contabilul-șef al companiei de construcții nu ar trebui să aibă condamnări anterioare în temeiul articolelor legate de infracțiunile economice, precum și a pedepselor care interzic activitățile în sectorul construcțiilor, precum și privarea de dreptul de a ocupa funcțiile indicate.
Mărimea capitalului autorizat al unei astfel de organizații este determinată în funcție de zona facilităților pe care intenționează să le ridice.Astfel, acum, companiile care au un capital social pur formal, cu o sumă ridicolă de 10.000 de ruble, nu vor putea să înceapă să construiască case.
Toate aceste inovații sunt concepute pentru a bloca accesul firmelor de o zi pe piața imobiliară - deoarece sunt formate în acest scop, astfel încât, după ce au primit banii de la deținătorii de interese, aceștia se rup și se „dizolvă”.
Resurse informaționale
În lupta împotriva acestui rău, amendamentele legate de politica informațională a dezvoltatorului vor fi de ajutor. Datorită lor, legea a apărut cerințe pentru site-urile oficiale ale unor astfel de organizații. Pe site-urile lor web, în legătură cu obiectele imobiliare pe care se strâng fondurile cetățenilor, trebuie publicate următoarele documente:
- Rezultatele auditului pentru anul întreprinderii;
- Rezultatele examinării proiectului și documentația însoțitoare pe care se va construi casa;
- Un raport emis de un organism autorizat al entității constitutive a Federației Ruse care confirmă conformitatea organizației de construcții, precum și declarația de proiect a acesteia, cu cerințele acestei legi.
Pe o notă! Fără documentul menționat mai sus, compania nu va putea înregistra DDU (acord de construcție partajat), ci chiar să reclame obiectul pe propriul său site web.
De asemenea, în lista documentelor care ar trebui publicate pe site-ul dezvoltatorului:
- Autorizatie de constructie;
- O declarație de proiect detaliată, de înaltă calitate și fără erori finalizate, care conține aproape 160 de puncte;
- Documente privind drepturile de proprietate (indiferent cine este) pe terenul alocat pentru construcție, suprafața sa și numărul cadastral;
- În situația în care mărimea capitalului autorizat este mai mică decât cea prevăzută de lege, este publicat un acord care confirmă faptul că dezvoltatorul are un garant în care un terț își asumă obligații în cadrul contractelor cu cetățenii.
Dezvăluirea informațiilor implică, de asemenea, postarea pe site-ul web al dezvoltatorului a unui contract de probă cu cetățenii și publicarea fotografiilor în toate etapele construcției.
Ar trebui să arate așa:
Legea prevede, de asemenea, că drepturile asupra domeniului site-ului aparțin fie dezvoltatorului însuși, fie garantului său. Așadar, o companie care dorește să rămână pe piața imobiliară este obligată nu numai să execute în mod corespunzător toată documentația, ci și să pună la dispoziție resursele informaționale.
De ce am nevoie de un fond de compensare și conturi escrow
De la începutul acestui an, dezvoltatorilor li s-a încredințat o astfel de îndatorire: trebuie să transfere un procent din valoarea obiectului unui fond de compensare, care este conceput pentru a ajuta deținătorii de acțiuni. Dacă brusc compania de construcții falimentează, atunci construcția poate fi finalizată în detrimentul acestui fond. De acord, aceasta este un fel de garanție că deținătorii de interese își vor primi locuințele în orice scenariu.
- Singurul lucru rău este că această lege nu poate fi aplicată obiectelor deja aflate în construcție, astfel încât deținătorii de acțiuni, care au fost înșelați mai devreme, nu pot conta pe ajutorul său. Dar pentru acele facilități care abia încep să fie construite în 2017, în teorie nu ar trebui să existe astfel de probleme.
- Garanții suplimentare vor fi furnizate și printr-o astfel de măsură, precum deschiderea unui cont specializat într-o bancă de către un dezvoltator. Se numește escrow și are propriile sale caracteristici. Mecanismul de utilizare a acestuia este destul de simplu: fondurile sunt primite în acest cont prin DDU, care sunt blocate de bancă până la finalizarea construcției și transferul de locuințe către deținătorii de acțiuni. Dacă firma de construcții nu a respectat condițiile contractului, banca le restituie banilor cetățenilor.
- În modificările aduse Legii Federale 214, deschiderea unui cont de escrow este de natură consultativă - adică această acțiune nu este obligatorie. Dar statul creează condiții în care va fi benefic pentru dezvoltatori. De exemplu, sunt furnizate anumite beneficii în ceea ce privește asigurarea de răspundere civilă, precum și garanția bancară.
Notă! Se ridică întrebarea: „Și unde este garanția returnării fondurilor, până la urmă, printre bănci există cei care nu ar trebui să aibă încredere?” Răspunsul este simplu: numai organizațiile financiare și de credit care îndeplinesc cerințele Guvernului Federației Ruse primesc dreptul de a deschide escrow. Mai simplu spus, acestea sunt bănci în care puteți plasa fonduri de la bugetul de stat. În plus, fonduri de până la 10 milioane de ruble într-un cont escrow sunt asigurate de stat.
Reglementarea de stat a construcției comune
Modificările aduse Legii federale 214 și-au adus propriile modificări la sfera reglementării de stat a construcției de locuințe comune. Atribuțiile autorităților care exercită supraveghere în acest domeniu au fost extinse în mod semnificativ.
- În primul rând, acum mișcarea fondurilor deținătorilor de acțiuni este strict controlată - cheltuieli care nu sunt vizate. De asemenea, dezvoltatorul observă respectarea noilor cerințe - până la plasarea informațiilor, după cum am menționat mai sus. Un control strict este, de asemenea, supus contabilității fondurilor cheltuite pentru construcții.
- Autorizarea autorităților cu funcții care le permit să exercite controlul asupra activităților cooperativelor cooperativelor de locuințe a devenit, de asemenea, o modificare semnificativă a legii. În primul rând, datorită abuzului și arbitrarității directe, au o reputație proastă.
- Acum, ZhSK este obligat să furnizeze trimestrial informații cu privire la activitățile lor, precum și cu privire la îndeplinirea obligațiilor lor față de cetățenii care au intrat în construcție comună cu aceștia.
Notă! Și un detaliu mai important: acum utilizarea necorespunzătoare a fondurilor este considerată și transferul de bani de la investitori, destinat construcțiilor noi, pentru finalizarea demultului început și înghețat din cauza lipsei de facilități financiare. În articolul 18 al noii ediții a FZ 214, există o listă clară de articole către care dezvoltatorii pot direcționa fonduri ale deținătorilor de interese.
Dacă organizațiile de construcții anterioare păstrau înregistrări generale pentru toate obiectele, acum legea obligă să păstreze separat documentația referitoare la activitățile financiare pentru fiecare casă separat. După anul calendaristic, această raportare este supusă auditului, iar dacă se dezvăluie faptul că a fost utilizată greșit fondurile deținătorilor de interese, șeful și contabilul principal al companiei vor purta responsabilitatea personală.
Ce este nou în lege pentru deținătorii de acțiuni
S-au făcut unele modificări la articolul 5 din lege cu privire la prețul contractului. Anterior, aceasta a fost determinată prin însumarea costurilor generale și financiare ale forței de muncă ale dezvoltatorului legate de crearea unei căsuțe sau apartamente, în legătură cu care acționarul nu a înțeles întotdeauna mecanismul de formare a prețurilor.
Ce acum
Acum, contractul va indica prețul complet al apartamentului, determinat prin înmulțirea suprafeței sale totale (inclusiv terasa sau loggia) cu costul pe metru pătrat. Această metodă de determinare a prețului locuinței în cadrul contractului este mai transparentă și permite acționarului să își verifice corectitudinea.
Ca în cazul oricărui produs, o garanție este stabilită pentru apartamente. După finalizarea construcției și semnarea actului de punere în funcțiune a casei, dezvoltatorul transferă apartamentele către deținătorii de acțiuni. În același timp, ar trebui să li se ofere instrucțiuni detaliate pentru funcționarea spațiilor și comunicațiilor.
În ea, de exemplu, poate fi indicat pe ce partiție nu puteți atârna mobilier sau echipamente grele; cum să folosiți un sistem individual de încălzire sau să acționați un încălzitor de apă.
Dacă apar dispute cu privire la defectele din apartament, dezvoltatorul nu le va elimina dacă poate dovedi că au fost formate din culpa acționarului. Cu toate acestea, dacă constructorul este vinovat, atunci probabilitatea de a plăti penalitatea către acționar va fi eliminată. Această nuanță în noua versiune a legii este de asemenea prevăzută.
Este posibilă o anulare unilaterală a contractului
În vechea ediție a Legii federale 214, a fost interzis să refuzăm în mod unilateral obligațiile din DDU. Dacă inițiatorul era deținătorul de capitaluri proprii, atunci el nu putea depune decât un proces la instanța de judecată.
- S-a luat în considerare dacă s-au înregistrat modificări semnificative în documentația de proiectare a casei. Cu toate acestea, în același timp, nu au fost date exemple clar definite care ar putea fi ghidate. Adică, obiectivitatea evaluării situației, de fapt, a fost lăsată în judecată.
- Acum, titularului dobânzii i se atribuie legal dreptul de a refuza DDU în anumite situații și fără o instanță. Conform modificărilor aduse legii, acționarul are dreptul de a rezilia contractul dacă se depășește suprafața totală prevăzută a spațiului, pentru care, desigur, ar trebui să fie plătit.
- În contractul standard, limita maximă pentru o astfel de creștere ar trebui stabilită - 5%. Și privește nu numai suprafața totală a apartamentului, ci și raportul dintre zonele rezidențiale și nerezidențiale - de exemplu: dacă loggia a fost semnificativ crescută, iar bucătăria în același timp a devenit mică.
- Cu toate acestea, refuzul acționarului de a se retrage din contract fără motiv - adică în cazul în care dezvoltatorul își îndeplinește regulat obligațiile, este inacceptabil. Deci, cetățenii vor trebui să meargă până la capăt, indiferent de oportunitățile sau intențiile financiare schimbate.
Modificările aduse Legii federale 214 vizează eliminarea dezvoltatorilor fără scrupule de pe piața imobiliară rezidențială. În consecință, nu ar trebui să existe investitori imobiliari ale căror drepturi au fost încălcate și speranțele au fost înșelate. Ei bine, cum se va dovedi în practică și ce impact vor avea toate aceste inovații asupra sferei construcției de locuințe proporțional cu dezvoltatorul, ca de obicei, timpul va spune.
Experții nu au nicio îndoială cu privire la un lucru: protecția deținătorilor de dobândă care este atât de eficientă la prima vedere va duce cu siguranță la o creștere a prețurilor proprietății. Desigur, acest lucru nu se va întâmpla peste noapte. Pur și simplu, în imposibilitatea de a suporta noile cerințe, micile companii de construcții vor părăsi scena sau se vor contopi cu exploatații mai mari. Concurența pe piața construcțiilor va deveni mai mică - și fără ea, după cum știți, apare un monopol, în care prețurile cresc mereu.
