Gemeinsame Konstruktion: Änderungen im Bundesgesetz 214
Seit 2004 ist das Schicksal von Objekten sowie von Bürgern, die beschlossen haben, mit einem Bauunternehmer Wohnraum in Aktien zu bauen, durch das Bundesgesetz 214 geregelt. Das Gesetz wurde von der Regierung des Landes mit beneidenswerter Regelmäßigkeit geändert, da die ursprüngliche Version viele Lücken für skrupellose Entwickler hinterlassen hat. Die neueste Version der Änderungen ist im Bundesgesetz 304 enthalten, das von der Duma verabschiedet und im Juni 2016 vom Föderationsrat genehmigt wurde. Diese Änderungen begannen im Januar dieses Jahres zu wirken - darauf werden sie später eingegangen.
Der Inhalt des Artikels
Entwicklerinnovationen
Was ist seit dem 01.01.2017 neu in der Wohnungsgesetzgebung? Innovationen beziehen sich nicht nur auf die Aktivitäten von Organisationen, die als Entwickler fungieren. Bürger (Anteilseigner), die am gemeinsamen Bau von Immobilien beteiligt sind und als Anteilseigner bezeichnet werden, haben nicht nur zusätzliche Rechte, sondern auch bestimmte Pflichten.
Organisatorische Anforderungen
Beginnen wir mit einer Liste von Änderungen, die Entwickler zum Bestellen ermutigen sollen.
Beachten Sie! Der wichtigste Schritt unserer Meinung nach ist die Schaffung eines einheitlichen Registers von Bauunternehmen, das im Internet öffentlich zugänglich ist. Es enthält Informationen zu allen Unternehmen, die ein gesetzliches Recht auf solche Aktivitäten haben. Dies sind juristische Personen, die in jeder Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen erfüllen müssen.
Wenn Unstimmigkeiten aufgedeckt werden, wird den Organisationen das Recht entzogen, von den Bürgern Mittel für den Bau von Wohnhäusern zu beschaffen. Jede Person, die an einer gemeinsamen Konstruktion teilnehmen möchte, kann den Status des Entwicklers in dieser Registrierung überprüfen. Dies muss natürlich vor Vertragsunterzeichnung und Einzahlung erfolgen.
Die nächste, sehr bedeutende Änderung war die Installation des Mindestbetrags des genehmigten Kapitals der Gesellschaft. Seine Größe hat zugenommen - und außerdem muss es voll bezahlt werden. Nur in diesem Fall erwirbt der Entwickler das Recht, Mittel von Aktionären zu beschaffen.
Außerdem sollte der Name des Entwicklerunternehmens nicht in den Listen skrupelloser Bieter für den Verkauf von Grundstücken sowie in anderen Verkaufstransaktionen aufgeführt sein, die gemäß den Gesetzen 223 und 44 durchgeführt wurden. Beachten Sie, dass es keinen Unterschied in der Qualität dieser Organisation gibt Sie wurden besucht von: Auftragnehmer, Auftragnehmer oder Lieferant.
Unter den Innovationen gibt es auch solche Anforderungen an Entwickler:
- Ihre „Erfolgsbilanz“ sollte keine Gerichtsentscheidungen enthalten, mit denen eine Verwaltungsstrafe in Form einer Aussetzung der Tätigkeit verhängt wird.
- Insolvenz- und Liquidationsverfahren sollten nicht durchgeführt werden.
- Es sollte keine Steuerrückstände geben.
- Der Direktor und der Hauptbuchhalter der Baufirma sollten keine früheren Verurteilungen aufgrund von Artikeln im Zusammenhang mit Wirtschaftsverbrechen sowie Strafen, die Aktivitäten im Bausektor verbieten, sowie keinen Entzug des Rechts auf Besetzung der angegebenen Positionen haben.
Die Größe des genehmigten Kapitals einer solchen Organisation hängt vom Bereich der Einrichtungen ab, die sie errichten möchte.Unternehmen, die ein rein formelles Grundkapital von lächerlich 10.000 Rubel haben, können jetzt überhaupt nicht mehr mit dem Bau von Häusern beginnen.
All diese Innovationen sollen eintägigen Unternehmen den Zugang zum Immobilienmarkt versperren - weil sie zu diesem Zweck gegründet wurden, damit sie, nachdem sie das Geld der Interesseninhaber erhalten haben, pleite gehen und sich „auflösen“.
Informationsressourcen
Im Kampf gegen dieses Übel helfen auch Änderungen in Bezug auf die Informationspolitik des Entwicklers. Dank ihnen erschien das Gesetz Anforderungen für die offiziellen Websites solcher Organisationen. Auf ihren Websites sollten in Bezug auf Immobilienobjekte, für die Gelder von Bürgern angezogen werden, die folgenden Dokumente veröffentlicht werden:
- Die Ergebnisse der Prüfung für das Jahr des Unternehmens;
- Die Ergebnisse der Prüfung des Projekts und die dazugehörigen Unterlagen, auf denen das Haus gebaut wird;
- Eine Schlussfolgerung einer autorisierten Stelle der konstituierenden Einheit der Russischen Föderation, die die Übereinstimmung der Bauorganisation sowie ihrer Projekterklärung mit den Anforderungen dieses Gesetzes bestätigt.
Auf eine Notiz! Ohne das oben genannte Dokument kann das Unternehmen nicht nur die DDU (Shared Construction Agreement) registrieren, sondern das Objekt auch auf seiner eigenen Website bewerben.
Auch in der Liste der Dokumente, die auf der Website des Entwicklers veröffentlicht werden sollen:
- Baugenehmigung;
- Eine detaillierte, qualitativ hochwertige und fehlerfreie Projekterklärung, die fast 160 Punkte enthält;
- Dokumente über Eigentumsrechte (je nachdem, um was es sich handelt) auf dem für den Bau zugewiesenen Grundstück, dessen Fläche und Katasternummer;
- In einer Situation, in der die Größe des genehmigten Kapitals geringer ist als gesetzlich vorgeschrieben, wird eine Vereinbarung veröffentlicht, die bestätigt, dass der Entwickler einen Bürgen hat, in dem ein Dritter Verpflichtungen aus Verträgen mit Bürgern übernimmt.
Zur Offenlegung von Informationen gehört auch die Veröffentlichung eines Mustervertrags mit den Bürgern auf der Website des Entwicklers und die Veröffentlichung von Fotos in allen Bauphasen.
Es sollte ungefähr so aussehen:
Das Gesetz verlangt auch, dass die Rechte an der Site-Domain entweder dem Entwickler selbst oder seinem Garantiegeber gehören. Ein Unternehmen, das auf dem Immobilienmarkt bleiben möchte, muss also nicht nur die gesamte Dokumentation ordnungsgemäß ausführen, sondern auch seine Informationsressourcen in Ordnung bringen.
Warum brauche ich einen Ausgleichsfonds und Treuhandkonten?
Seit Anfang dieses Jahres ist den Entwicklern eine solche Pflicht anvertraut: Sie müssen ein Prozent des Wertes des Objekts an einen Vergütungsfonds übertragen, der den Aktionären helfen soll. Wenn die Baufirma plötzlich bankrott geht, kann der Bau auf Kosten dieses Fonds abgeschlossen werden. Stimmen Sie zu, dies ist eine Art Garantie dafür, dass Interessenten ihre Wohnung in jedem Szenario erhalten.
- Das einzig schlechte ist, dass dieses Gesetz nicht auf bereits im Bau befindliche Objekte angewendet werden kann, sodass Aktionäre, die zuvor getäuscht wurden, nicht auf seine Hilfe zählen können. Aber für jene Einrichtungen, die erst 2017 gebaut werden, sollte es theoretisch keine derartigen Probleme geben.
- Zusätzliche Garantien werden auch durch eine Maßnahme wie die Eröffnung eines Spezialkontos bei einer Bank durch einen Entwickler gegeben. Es heißt Treuhandkonto und hat seine eigenen Eigenschaften. Der Mechanismus für seine Verwendung ist recht einfach: Über DDU werden Gelder auf dieses Konto überwiesen, die von der Bank bis zum Abschluss des Baus gesperrt werden, und die Übertragung von Wohnraum an die Anteilseigner. Wenn die Baufirma die Vertragsbedingungen nicht erfüllt hat, gibt die Bank ihr Geld einfach an die Bürger zurück.
- In den Änderungen des Bundesgesetzes 214 ist die Eröffnung eines Treuhandkontos beratender Natur - das heißt, diese Maßnahme ist nicht obligatorisch. Aber der Staat schafft Bedingungen, unter denen er für Entwickler von Vorteil ist. Beispielsweise werden ihnen bestimmte Leistungen in Bezug auf die Haftpflichtversicherung sowie die Bankgarantie gewährt.
Beachten Sie! Es stellt sich die Frage: "Und wo ist die Garantie für die Rückgabe von Geldern, denn unter den Banken gibt es diejenigen, denen man nicht vertrauen sollte?" Die Antwort ist einfach: Nur Finanz- und Kreditorganisationen, die die Anforderungen der Regierung der Russischen Föderation erfüllen, erhalten das Recht, ein Treuhandkonto zu eröffnen. Einfach ausgedrückt, dies sind Banken, bei denen Sie Staatshaushaltsmittel anlegen können. Darüber hinaus sind Gelder von bis zu 10 Millionen Rubel auf einem Treuhandkonto vom Staat versichert.
Staatliche Regulierung des gemeinsamen Bauens
Durch Änderungen des Bundesgesetzes 214 wurden eigene Anpassungen am Geltungsbereich der staatlichen Regulierung des Wohngemeinschaftsbaus vorgenommen. Die Befugnisse der Aufsichtsbehörden in diesem Bereich wurden erheblich erweitert.
- Zunächst wird jetzt die Bewegung der Mittel der Anteilseigner streng kontrolliert - gezielte, nicht gezielte Ausgaben. Außerdem beobachtet der Entwickler die Einhaltung der neuen Anforderungen - bis zur Platzierung der Informationen, wie oben erwähnt. Eine strikte Kontrolle unterliegt auch der Bilanzierung der für den Bau aufgewendeten Mittel.
- Die Genehmigung der Behörden mit Funktionen, die es ihnen ermöglichen, die Aktivitäten von Genossenschaften von Wohnungsgenossenschaften zu kontrollieren, ist ebenfalls zu einer wesentlichen Gesetzesänderung geworden. Es sind sie, die aufgrund von Missbrauch und völliger Willkür an erster Stelle stehen und einen schlechten Ruf haben.
- Jetzt ist die ZhSK verpflichtet, vierteljährlich Informationen über ihre Aktivitäten sowie über die Erfüllung ihrer Verpflichtungen gegenüber Bürgern bereitzustellen, die mit ihnen gemeinsam gebaut haben.
Beachten Sie! Und noch ein wichtiges Detail: Jetzt wird der Missbrauch von Geldern auch als Geldtransfer von Investoren betrachtet, der für den Neubau, für die Fertigstellung von längst begonnenen und wegen fehlender Finanzierungsmöglichkeiten eingefroren ist. In Artikel 18 der neuen Ausgabe von FZ 214 gibt es eine klare Liste von Artikeln, auf die Entwickler Fonds von Interessenträgern leiten können.
Wenn frühere Bauunternehmen eine allgemeine Buchführung für alle Objekte durchgeführt haben, ist das Gesetz nun verpflichtet, für jedes Haus eine separate Dokumentation über die finanziellen Aktivitäten zu führen. Nach dem Kalenderjahr wird diese Berichterstattung einer Prüfung unterzogen. Wenn sich herausstellt, dass Mittel von Interesseninhabern missbraucht wurden, trägt der Leiter und Hauptbuchhalter des Unternehmens die persönliche Verantwortung.
Was ist neu im Gesetz für Aktionäre?
In Bezug auf den Vertragspreis wurden einige Änderungen an Artikel 5 des Gesetzes vorgenommen. Zuvor wurde ermittelt, indem die gesamten finanziellen und Arbeitskosten des Entwicklers im Zusammenhang mit der Schaffung eines Ferienhauses oder einer Wohnung summiert wurden, in deren Zusammenhang der Aktionär den Mechanismus der Preisbildung nicht immer verstand.
Was jetzt
Im Vertrag wird nun der volle Preis der Wohnung angegeben, der durch Multiplikation der Gesamtfläche (einschließlich Terrasse oder Loggia) mit den Kosten pro Quadratmeter ermittelt wird. Diese Methode zur Bestimmung des Wohnungspreises im Rahmen des Vertrags ist transparenter und ermöglicht es dem Aktionär, seine Richtigkeit zu überprüfen.
Wie bei jedem Produkt wird eine Garantie für Wohnungen festgelegt. Nach Abschluss des Baus und Unterzeichnung des Gesetzes zur Inbetriebnahme des Hauses überträgt der Bauträger die Wohnungen an die Anteilseigner. Gleichzeitig sollten ihnen detaillierte Anweisungen für den Betrieb der Räumlichkeiten und die Kommunikation gegeben werden.
Darin kann beispielsweise angegeben werden, an welcher Trennwand Sie keine schweren Möbel oder Geräte aufhängen dürfen; wie man ein einzelnes Heizsystem benutzt oder einen Warmwasserbereiter betreibt.
Bei Streitigkeiten über Mängel in der Wohnung werden diese vom Bauträger nicht beseitigt, wenn er nachweisen kann, dass sie durch Verschulden des Aktionärs entstanden sind. Wenn der Bauherr jedoch schuldig ist, wird die Wahrscheinlichkeit, die Strafe an den Aktionär zu zahlen, beseitigt. Diese Nuance in der neuen Fassung des Gesetzes ist ebenfalls festgelegt.
Ist eine einseitige Kündigung des Vertrages möglich?
In der alten Ausgabe des Bundesgesetzes 214 war es verboten, die einseitige Erfüllung von Verpflichtungen aus der DDU abzulehnen. Wenn der Initiator der Anteilseigner war, konnte er nur eine Klage beim Gericht einreichen.
- Es wurde berücksichtigt, ob wesentliche Änderungen in der Konstruktionsdokumentation des Hauses verzeichnet wurden. Dies lieferte jedoch keine klar definierten Beispiele, an denen man sich orientieren konnte. Das heißt, die Objektivität der Beurteilung der Situation wurde tatsächlich dem Gericht überlassen.
- Jetzt ist dem Interesseninhaber gesetzlich das Recht gesichert, DDU in bestimmten Situationen und ohne Gericht abzulehnen. Nach den Gesetzesänderungen hat der Aktionär das Recht, den Vertrag zu kündigen, wenn die vereinbarte Gesamtfläche der Räumlichkeiten überschritten wird, wofür natürlich zu zahlen wäre.
- Im Standardvertrag sollte die Höchstgrenze für eine solche Erhöhung festgelegt werden - dies sind 5%. Dabei geht es nicht nur um die Gesamtfläche der Wohnung, sondern auch um das Verhältnis von Wohn- und Nichtwohngebieten - zum Beispiel: Wenn die Loggia deutlich vergrößert wurde und gleichzeitig die Küche klein wurde.
- Die Weigerung des Aktionärs, ohne Grund vom Vertrag zurückzutreten - das heißt, wenn der Entwickler seinen Verpflichtungen regelmäßig nachkommt - ist jedoch inakzeptabel. Die Bürger müssen also den ganzen Weg gehen, unabhängig von veränderten finanziellen Möglichkeiten oder Absichten.
Änderungen am Bundesgesetz 214 zielen darauf ab, skrupellose Entwickler vom Wohnimmobilienmarkt auszuschließen. Dementsprechend sollte es keine Immobilieninvestoren geben, deren Rechte verletzt und deren Hoffnungen getäuscht wurden. Nun, wie es sich in der Praxis entwickeln wird und welche Auswirkungen all diese Innovationen auf den Bereich des Wohnungsbaus im Verhältnis zum Bauträger haben werden, wird wie üblich die Zeit zeigen.
Die Experten zweifeln nicht an einer Sache: Der auf den ersten Blick so wirksame Schutz der Interesseninhaber wird sicherlich zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen. Dies wird natürlich nicht über Nacht geschehen. Kleine Bauunternehmen, die den neuen Anforderungen einfach nicht standhalten können, werden die Szene verlassen oder sich mit größeren Betrieben zusammenschließen. Der Wettbewerb auf dem Baumarkt wird geringer - und ohne ihn entsteht, wie Sie wissen, ein Monopol, in dem die Preise immer steigen.
