Közös felépítés: a 214. szövetségi törvény változásai

Maslyakova Svetlana

Elhagyott építkezés - valaki reményének összeomlása

2004 óta az objektumok, valamint azon állampolgárok sorsát, akik úgy döntöttek, hogy lakásépítést valósítanak meg egy vállalkozóval, a 214. szövetségi törvény szabályozza. A törvényt az ország kormánya irigylésre méltó rendszerességgel módosította, mivel az eredeti változat számos kiskaput hagyott a gátlástalan fejlesztők számára. A változtatások legfrissebb változatát a Duma által elfogadott és a Szövetségi Tanács által 2016 júniusában jóváhagyott 304. sz. Szövetségi törvény tartalmazza. Ezek a változások ez év januárjában kezdtek hatályba lépni - erről fognak később beszélni.

Fejlesztők újításai

Szóval, mi új jelent meg a lakásjogszabályokban 2017. január 1-je óta? Az innovációk nem csak a fejlesztőkként eljáró szervezetek tevékenységére vonatkoznak. Azok a polgárok (részvénytulajdonosok), akik részt vesznek a közös ingatlanépítésben, úgynevezett részvénytulajdonosok, nemcsak kiegészítő jogokkal, hanem bizonyos kötelezettségekkel is rendelkeznek.

Szervezeti követelmények

Kezdjük a változtatások listájával, amelyek célja a fejlesztők megrendelésének ösztönzése.

Jegyzet! Véleményünk szerint a legfontosabb lépés az építőipari vállalkozások egységes nyilvántartásának létrehozása, amely elérhető az interneten, a nyilvánosság számára. Információkat tartalmaz minden olyan vállalkozásról, amelynek törvényes joga van az ilyen tevékenységekhez. Ezek olyan jogi személyek, amelyeknek minden tekintetben meg kell felelniük a törvény követelményeinek.

Bármilyen eltérés feltárása esetén a szervezetektől megfosztják a jogot, hogy pénzt gyűjtsenek a polgároktól lakóépületek építéséhez. Tehát mindenki, aki meg akarja indítani a megosztott építkezést, ellenőrizheti a fejlesztő státusát a rendszerleíró adatbázisban. Ezt természetesen a szerződés aláírása és a pénz letétbe helyezése előtt kell megtenni.

A szervezet ellenőrzése egyszerű

A következő, nagyon jelentős változás a társaság alaptőkéjének minimális összegének bevezetése volt. Növekedett mérete - emellett teljes mértékben kifizetni kell. Csak ebben az esetben a fejlesztő megszerzi a tőkeszerzési jogot a részvénytulajdonosoktól.

Ezenkívül a fejlesztő cég nevét nem szabad feltüntetni a föld eladására vonatkozó gátlástalan ajánlattevők, valamint a 223. és 44. törvénynek megfelelően végrehajtott egyéb értékesítési ügyletek listáján. És vegye figyelembe, hogy nincs különbség abban, hogy a szervezet milyen minőségű Vettek részt: vállalkozó, vállalkozó vagy beszállító.

Az innovációk között vannak olyan követelmények a fejlesztők számára is:

• „Nyilvántartásuk” nem tartalmazhat olyan bírósági határozatokat, amelyek közigazgatási szankciót szabnak ki a tevékenység felfüggesztése formájában;
• Csőd- és felszámolási eljárásokat nem szabad elvégezni;
• Nem lehet adótartozás;
• Az építőipari vállalkozás igazgatójának és főkönyvelőjének nem szabad korábban elítélni a gazdasági bűncselekményekkel kapcsolatos cikkeket, valamint az építőipari tevékenységet tiltó szankciókat, valamint a megjelölt pozíciók betöltésének jogát.

Törvényes alap, a tárgyak területétől függően

Az ilyen szervezet alaptőkéjének méretét az építeni szándékozó létesítmények területétől függően kell meghatározni.Tehát most azok a cégek, amelyek tisztán formális alaptőkével rendelkeznek nevetséges 10 000 rubelt összegben, egyáltalán nem kezdhetnek el házak építését.

Mindezen újítások célja az, hogy megakadályozzák az egynapos vállalkozások hozzáférését az ingatlanpiacra - mivel erre a célra alakultak ki, hogy miután megkapták a pénzt az érdektulajdonosoktól, eltörnek és „feloszlanak”.

Információs források

A gonosz elleni küzdelemben a fejlesztő információs politikájához kapcsolódó módosítások is segítenek. Nekik köszönhetően a törvény követelményeket támasztott az ilyen szervezetek hivatalos webhelyein. A következő dokumentumokat kell közzétenni weboldalukon az olyan ingatlantulajdonságokkal kapcsolatban, amelyekre a polgárok pénzeszközeit gyűjtik:

Az ellenőrzés szakaszai

• Az ellenőrzés eredménye a vállalkozás évében;
• A projekt vizsgálatának eredményei és a házhoz kapcsolódó kísérő dokumentáció;
• Az Orosz Föderáció alapító szervezetének felhatalmazott szerve által kiadott következtetés, amely megerősíti az építési szervezet, valamint a projekt nyilatkozata e törvény követelményeinek való megfelelését.

Megjegyzés: A fent említett dokumentum nélkül a cég nem csak a DDU-t (megosztott építési szerződés) regisztrálja, hanem a tárgyat saját webhelyén is hirdetheti.

A fejlesztői weboldalon közzéteendő dokumentumok listájában:

• Építési engedély;
• Részletes, kiváló minőségű és hiba nélkül kitöltött projektnyilatkozat, amely közel 160 pontot tartalmaz;
• Az építésre szánt földterület tulajdonjogainak dokumentumai (függetlenül attól, hogy kicsoda), annak területe és kataszteri száma;
• Olyan helyzetben, amikor az alaptőke mérete kisebb, mint a törvény előírja, megállapodást tesznek közzé, amely megerősíti, hogy a fejlesztőnek kezes van, amelyben harmadik fél vállalja a polgárokkal kötött szerződésekből eredő kötelezettségeket.

Az információk közzététele magában foglalja a polgárokkal kötött mintaszerződéseknek a fejlesztő weboldalán való közzétételét és a fényképek közzétételét az építkezés minden szakaszában.

Valahogy így néz ki:

Nulla ciklusú épület építése

A keret felállítása

Homlokzati kialakítás

Tető szerelése és üvegezés

A törvény azt is előírja, hogy a webhelytartományhoz fűződő jogok vagy magának a fejlesztőnek, vagy a kezesnek a tulajdonosai legyenek. Tehát egy olyan vállalkozásnak, amely az ingatlanpiacon maradni kíván, nem csak az összes dokumentáció megfelelő elkészítését, hanem az információs forrásainak rendezését is megköveteli.

Miért van szüksége kompenzációs alapra és letéti számlákra?

Az év eleje óta a fejlesztőknek ilyen kötelezettséget bíztak meg: az objektum értékének egy százalékát át kell adniuk egy kompenzációs alapba, amelynek célja a részvényesek segítése. Ha az építőipari vállalkozás hirtelen csődbe kerül, akkor az építkezés az alap költségén fejezhető be. Egyetértek, ez egyfajta garancia arra, hogy az érdekeltek bármilyen helyzetben megkapják a házukat.

Az érdekelteknek, akiket korábban megtévesztettek, meg kell várniuk egy másik befektetőt - vagy maguknak kell befejezniük a ház építését

• Az egyetlen rossz dolog az, hogy ez a törvény nem alkalmazható a már építés alatt álló tárgyakra, tehát a korábban becsapott részvénytulajdonosok nem számíthatnak a segítségére. De azoknak a létesítményeknek, amelyek éppen éppen 2017-ben kezdődnek, elméletileg nem szabad ilyen problémákat felvetni.
• Kiegészítő garanciákat nyújthat egy olyan intézkedés is, mint például egy speciális számla nyitása egy bankban egy fejlesztő által. Letéti néven hívják, és megvannak a sajátosságai. Használatának mechanizmusa meglehetősen egyszerű: erre a számlára a DDU-n keresztül pénzeszközöket kapnak, amelyeket a bank az építés befejezéséig blokkol, és a házak átadását a részvényeseknek. Ha az építőipari vállalat nem tartotta be a szerződés feltételeit, a bank egyszerűen visszatér pénzüket az állampolgároknak.
• A 214-es szövetségi törvény módosításai szerint a letéti számla nyitása tanácsadói jellegű - vagyis ez a művelet nem kötelező. De az állam megteremti azokat a feltételeket, amelyek mellett hasznos lesz a fejlesztők számára. Például bizonyos előnyöket biztosítanak számukra a felelősségbiztosítás, valamint a bankgarancia vonatkozásában.

Jegyzet! Felmerül a kérdés: "És hol garantálja a pénzeszközök visszatérítését, elvégre vannak olyan bankok között azok, akikben nem szabad megbízni?" A válasz egyszerű: csak az Oroszországi Föderáció kormányának követelményeinek megfelelő pénzügyi és hitelintézetek részesülnek letétbe helyezési jogban. Egyszerűen fogalmazva: ezek a bankok, amelyekbe állami költségvetési pénzeszközöket helyezhet el. Ezenkívül letéti számlán akár 10 millió rubelt is fedezhet az állam.

A közös építés állami szabályozása

A 214-es szövetségi törvénymódosítások saját módosításokat hajtottak végre a megosztott lakásépítés állami szabályozásának hatályán. Az e területen felügyeletet gyakorló hatóságok hatásköre jelentősen kibővült.

• Mindenekelőtt most, hogy a részvénytulajdonosok alapjai mozgását szigorúan ellenőrzik - célzott, nem célzott kiadások. A fejlesztő emellett megfigyeli az új követelmények betartását - az információk elhelyezéséig, amint azt már fentebb említettük. A szigorú ellenőrzéshez az építésre fordított összegek elszámolása is vonatkozik.
• A lakások szövetkezeti szövetkezeteinek tevékenysége felett ellenőrzést lehetővé tevő hatóságok felhatalmazása szintén a törvény jelentős módosításává vált. Elsősorban ők a visszaélések és az egyértelmű önkényesség miatt, és rossz hírnevük vannak.
• Most a ZhSK-nak kötelessége negyedévente információkat szolgáltatni tevékenységéről, valamint a velük közös építésben részt vevő polgárokkal szemben fennálló kötelezettségeik teljesítéséről.

Audit - a pénzügyi ellenőrzés gyakorlásának módja

Jegyzet! És még egy fontos részlet: a pénzeszközökkel való visszaélést most a befektetők általi pénzátutalásnak is tekintik, amelyet új építésre szánták, a már megkezdett befejezéshez, és befagyasztották a pénzügyi lehetőségek hiánya miatt. Az FZ 214 új kiadásának 18. cikke egyértelműen felsorolja azokat a cikkeket, amelyekbe a fejlesztők irányíthatják az érdekeltek pénzeszközeit.

Ha korábban az építőipari szervezetek általános nyilvántartást vezettek minden tárgyról, most a törvény előírja, hogy az egyes házakhoz külön dokumentációt kell vezetni a pénzügyi tevékenységekkel kapcsolatban. Naptári év után ezeket a jelentéseket ellenőrzésnek vetik alá, és ha felfedi az érdekeltek pénzeszközeinek jogellenes eltulajdonításának tényét, a társaság vezetőjét és főkönyvelőjét személyesen felelősségre vonják.

A törvény újdonságai a részvénytulajdonosok számára

A szerződés árával kapcsolatban a törvény 5. cikkét módosították. Korábban azt úgy határozták meg, hogy összefoglalják a fejlesztőnek a ház vagy lakás létrehozásával kapcsolatos általános pénzügyi és munkaerőköltségeit, amelyek kapcsán a részvényes nem mindig értette az árképzés mechanizmusát.

És most

Most a szerződés feltünteti a lakás teljes árát, amelyet úgy határoz meg, hogy megszorozzuk a teljes területét (beleértve a teraszt vagy a loggiát) a négyzetméterenkénti költséggel. Ez a módszer a szerződés alapján a lakásárak meghatározására átláthatóbb, és lehetővé teszi a részvényes számára, hogy ellenőrizze annak helyességét.

Mint minden termékhez, a lakásokra garancia vonatkozik. Az építkezés befejezése és a ház üzembe helyezésének aláírása után a fejlesztő átadja a lakásokat a tulajdonosoknak. Ugyanakkor részletes utasításokat kell kapniuk a helyiségek üzemeltetésére és a kommunikációra vonatkozóan.

A lakás átruházása az érdeklődőnek

Ebben például meg lehet jelölni, hogy melyik partícióra nem lehet függeszteni nehéz bútorokat vagy felszereléseket; egyéni fűtési rendszer használata vagy vízmelegítő működtetése.

Ha viták merülnek fel a lakás hibáival kapcsolatban, a fejlesztő azokat nem szünteti meg, ha bizonyítani tudja, hogy azok a részvényes hibája miatt alakultak ki. Ha azonban az építő bűnös, akkor a büntetésnek a részvényesnek történő megfizetésének valószínűsége kiküszöbölhető. Ezt az árnyalatot a törvény új változatában szintén kikötik.

Lehetséges a szerződés egyoldalú felmondása

A 214-es szövetségi törvény régi kiadásában tilos volt megtagadni a DDU szerinti egyoldalú kötelezettségek teljesítését. Ha a kezdeményező a részvénytulajdonos, akkor csak pert indíthatott a bírósághoz.

• Figyelembe vették, ha a ház tervezési dokumentációjában jelentős változások történtek. Ugyanakkor nem adtak egyértelműen meghatározott példákat, amelyek alapján vezérelhetnék. Vagyis a helyzet értékelésének objektivitását valójában a bíróságnak kellett hagynia.
• Most az érdektulajdonos számára jogot kap arra, hogy megtagadja a DDU-t bizonyos helyzetekben és bíróság nélkül. A törvénymódosítások szerint a részvényesnek joga van felmondani a szerződést, ha a helyiségek előírt összterületét túllépik, amelyet természetesen fizetni kellene.
• A szokásos szerződésben meg kell határozni az ilyen emelés maximális értékét - ez 5%. És nemcsak a lakás teljes területére vonatkozik, hanem a lakó- és nem lakóterületek arányára is - például: ha jelentősen megnövelték a loggát, és a konyha ugyanakkor kicsi lett.
• Elfogadhatatlan azonban a részvényes megtagadása a szerződés indoklás nélküli elállásáról - azaz ha a fejlesztő rendszeresen teljesíti kötelezettségeit. Tehát a polgároknak egészen addig kell menniük, függetlenül a megváltozott pénzügyi lehetőségektől vagy szándékoktól.

Boldog új belépők készülnek költözni

A 214-es szövetségi törvény módosításainak célja a gátlástalan fejlesztőknek a lakóingatlan-piacról való kiküszöbölése. Ennek megfelelően nem szabad olyan ingatlanbefektetőnek lennie, akinek a jogait megsértették és reményeket megtévesztették. Nos, hogy kiderül majd a gyakorlatban, és hogy ezeknek az újításoknak milyen hatása lesz a lakásépítés területére, a fejlesztővel arányosan, ahogyan azt az idő is megmutatja.

A szakértőknek kétségük sincs egy kérdésben: az érdeklődők első pillantásra olyan hatékony védelme minden bizonnyal az ingatlanárak emelkedését fogja okozni. Természetesen ez nem történik meg egyik napról a másikra. Egyszerűen, mivel nem tudják ellenállni az új követelményeknek, a kis építőipari vállalkozások elhagyják a helyszínt, vagy összeolvadnak nagyobb részesedéssel. Az építőipari piacon kevésbé lesz a verseny - és anélkül, mint tudod, monopólium alakul ki, amelyben az árak mindig emelkednek.