Yhteinen rakentaminen: muutokset liittovaltion laissa 214

Maslyakova Svetlana

Hylätty työmaa - jonkun toiveiden romahtaminen

Vuodesta 2004 lähtien esineiden sekä niiden kansalaisten kohtaloa, jotka ovat päättäneet rakentaa asuntoja osakkeina urakoitsijan kanssa, on säännelty liittovaltion lailla 214. Lain hallitusta on muutettu maan hallituksella kateellisella säännöllisyydellä, koska alkuperäinen versio jätti monia porsaanreikiä häikäilemättömille kehittäjille. Uusin versio muutoksista on annettu liittovaltion laissa 304, jonka duuma hyväksyi ja liittovaltion neuvosto hyväksyi kesäkuussa 2016. Nämä muutokset alkoivat toimia tämän vuoden tammikuussa - siitä keskustellaan myöhemmin.

Kehittäjien innovaatiot

Joten mitä uutta on ilmestynyt asumislainsäädäntöön 1.1.2017 lähtien? Innovaatiot eivät koske vain kehittäjinä toimivien organisaatioiden toimintaa. Kansalaisilla (osakkeenomistajilla), jotka osallistuvat kiinteistöjen yhteiseen rakentamiseen, kutsutaan osakkeenomistajiksi, ei ole vain lisäoikeuksia, vaan myös tiettyjä velvoitteita.

Organisaation vaatimukset

Aloitetaan luettelolla muutoksista, joiden tarkoituksena on rohkaista kehittäjiä tilaamaan.

Merkintä! Tärkein vaihe mielestämme on yhtenäisen rakennusyrityksiä koskevan rekisterin luominen, joka on saatavilla Internetissä julkisesti. Se sisältää tietoja kaikista yrityksistä, joilla on laillinen oikeus tällaiseen toimintaan. Nämä ovat oikeushenkilöitä, joiden on kaikilta osin täytettävä lain vaatimukset.

Jos ristiriitaisuuksia ilmenee, organisaatioilta puuttuu oikeus kerätä varoja kerrostalojen rakentamiseen kansalaisilta. Joten kuka tahansa, joka haluaa aloittaa jaetun rakennuksen, voi tarkistaa kehittäjän tilan tässä rekisterissä. Tämä on luonnollisesti tehtävä ennen sopimuksen allekirjoittamista ja rahan tallettamista.

Organisaation tarkistaminen on helppoa

Seuraava, erittäin merkittävä muutos oli yrityksen pääoman vähimmäismäärän asentaminen. Sen koko on kasvanut - ja lisäksi se on maksettava kokonaan. Vain tässä tapauksessa rakennuttaja saa oikeuden kerätä varoja omistajilta.

Kehittäjäyrityksen nimen ei pitäisi myöskään näkyä häviämättömien tarjoajien luetteloissa maata myytäessä, samoin kuin muissa lakien 223 ja 44 mukaisesti suoritetuissa myyntitapahtumissa. Ja huomaa, että organisaation laadussa ei ole eroa Heihin osallistui: urakoitsija, urakoitsija tai toimittaja.

Innovaatioiden joukossa on myös tällaisia ​​vaatimuksia kehittäjille:

• Heidän "aikatauluihinsa" ei saisi sisältyä tuomioistuimen päätöksiä, joissa määrätään hallinnollinen seuraamus toiminnan keskeyttämisen muodossa;
• Konkurssi- ja selvitysmenettelyjä ei tule suorittaa;
• Verovelkoja ei pitäisi olla;
• Rakennusyrityksen johtajalla ja pääkirjanpitäjällä ei saisi olla aiempia tuomioita taloudellisia rikoksia koskevista artikloista, samoin kuin rangaistuksista, jotka kieltävät toiminnan rakennusalalla, sekä oikeuden menetyksestä ilmoitetussa tehtävässä.

Lakisääteinen rahasto, kohteiden pinta-alasta riippuen

Tällaisen organisaation osakepääoman koko määräytyy sen tilojen pinta-alan mukaan, jonka se aikoo rakentaa.Joten nyt yritykset, joiden puhtaasti muodollinen rekisteröity pääoma on naurettavaa 10 000 ruplaa, eivät pysty aloittamaan talon rakentamista.

Kaikkien näiden innovaatioiden tarkoituksena on sulkea yhden päivän yritysten pääsy kiinteistömarkkinoille - koska ne on perustettu tätä tarkoitusta varten, niin että saatuaan rahaa koronhaltijoilta ne menee rikki ja "purkautuvat".

Tietolähteet

Taistelussa tämän pahan kanssa auttavat myös kehittäjän tiedotuspolitiikkaan liittyvät muutokset. Niiden ansiosta laki asetti vaatimuksia tällaisten organisaatioiden virallisille verkkosivustoille. Seuraavat asiakirjat olisi julkaistava verkkosivustoilleen sellaisten kiinteistökohteiden osalta, joille kansalaisten varoja kerätään:

Tarkastuksen vaiheet

• Tilikauden tarkastuksen tulokset;
• Hankkeen tarkastuksen tulokset ja liitteenä olevat asiakirjat, joihin talo rakennetaan;
• Venäjän federaation perustajayksikön valtuuttaman elimen antama johtopäätös, joka vahvistaa rakennusorganisaation ja sen projektiilmoituksen olevan tämän lain vaatimusten mukainen.

Muistiinpanolla! Ilman edellä mainittua asiakirjaa yritys ei voi vain rekisteröidä DDU (jaettu rakennussopimus), vaan jopa mainostaa kohdetta omalla verkkosivustollaan.

Myös luettelossa asiakirjoista, jotka olisi julkaistava kehittäjän verkkosivuilla:

• Rakennuslupa;
• Yksityiskohtainen, laadukas ja virheettömästi tehty hankeilmoitus, joka sisältää lähes 160 pistettä;
• Asiakirjat rakennusoikeudelle myönnetystä maasta (riippumatta siitä, kuka se on), sen pinta-alasta ja rekisterinumeroa;
• Tilanteessa, jossa osakepääoma on pienempi kuin laissa määrätään, julkaistaan ​​sopimus, joka vahvistaa, että rakennuttajalla on takaaja, jossa kolmas osapuoli vastaa kansalaisten kanssa tehtyjen sopimusten mukaisista velvoitteista.

Tietojen julkistaminen edellyttää myös julkaisemista kehittäjän verkkosivustolle mallisopimuksen kansalaisten kanssa ja valokuvien julkaisemista rakentamisen kaikissa vaiheissa.

Sen pitäisi näyttää noin:

0-syklisen rakennuksen rakentaminen

Kehyksen pystytys

Julkisivujen muodostuminen

Katon kiinnitys ja lasitus

Laki edellyttää myös, että sivustotunnuksen oikeudet kuuluvat joko itse kehittäjälle tai hänen takaajalleen. Joten yritystä, joka haluaa pysyä kiinteistömarkkinoilla, vaaditaan kaikkien asiakirjojen asianmukaisen suorittamisen lisäksi myös tietoresurssiensa järjestämisestä.

Miksi tarvitsen korvausrahaston ja sulkutilit

Tämän vuoden alusta lähtien kehittäjille on uskottu tällainen velvollisuus: heidän on siirrettävä yksi prosentti esineen arvosta korvausrahastoon, jonka tarkoituksena on auttaa omistajia. Jos yhtäkkiä rakennusyritys menee konkurssiin, rakentaminen voidaan saada päätökseen tämän rahaston kustannuksella. Hyväksyt, tämä on jonkinlainen tae siitä, että korkojen haltijat saavat asuntonsa missä tahansa tilanteessa.

Aikaisemmin harhautuneiden korkojen haltijoiden on odotettava toista sijoittajaa - tai lopetettava talon rakentaminen itse

• Ainoa huono asia on, että tätä lakia ei voida soveltaa jo rakenteilla oleviin kohteisiin, joten aikaisemmin harhautetut osakkeenomistajat eivät voi luottaa hänen apuunsa. Mutta niissä tiloissa, jotka vasta alkavat rakentaa vuonna 2017, sellaisia ​​ongelmia ei pitäisi olla teoriassa.
• Lisätakuita annetaan myös sellaisella toimenpiteellä kuin erikoistuneen tilin avaaminen pankissa kehittäjän toimesta. Sitä kutsutaan sulkutilille ja sillä on omat piirteensä. Sen käyttömekanismi on melko yksinkertainen: rahaa vastaanotetaan tälle tilille DDU: n kautta, jonka pankki estää rakentamisen loppuun saakka, ja asuntojen siirron omistajille. Jos rakennusyritys ei ole noudattanut sopimuksen ehtoja, pankki yksinkertaisesti palauttaa rahansa kansalaisille.
• Liittovaltion lakiin 214 tehdyissä muutoksissa esc-tilin avaaminen on luonteeltaan neuvoa-antavaa - eli tämä toimenpide ei ole pakollinen. Mutta valtio luo olosuhteet, joissa siitä on hyötyä kehittäjille. Heille annetaan esimerkiksi tiettyjä etuja vastuuvakuutuksesta ja pankkitakauksesta.

Merkintä! Esiintyy kysymys: "Ja missä on varojen palautuksen takuu, kunhan pankkien joukossa on niitä, joihin ei pitäisi luottaa?" Vastaus on yksinkertainen: Vain Venäjän federaation hallituksen vaatimukset täyttävät rahoitus- ja luotto-organisaatiot saavat avata sulkutilien. Yksinkertaisesti sanottuna, nämä ovat pankkeja, joihin voit sijoittaa valtion budjettivaroja. Lisäksi valtio vakuuttaa talletukselle jopa 10 miljoonan ruplan varat.

Valtion sääntely yhteisestä rakentamisesta

Liittovaltion lakiin 214 tehdyt muutokset tekivät omat mukautuksensa yhteisen asuntorakentamisen valtion sääntelyn soveltamisalaan. Tällä alueella valvontaa harjoittavien viranomaisten valtuuksia on laajennettu huomattavasti.

• Ensinnäkin, nyt osakkeenomistajien varojen liikettä valvotaan tiukasti - kohdennettuja, kohdentamattomia menoja. Lisäksi kehittäjä tarkkailee uusien vaatimusten noudattamista - tiedon sijoittamiseen saakka, kuten edellä mainittiin. Tiukka valvonta edellyttää myös rakentamiseen käytettyjen varojen kirjanpitoa.
• Niiden viranomaisten valtuuksista, joilla on mahdollisuus valvoa asunto-osuuskuntien osuuskuntien toimintaa, on tullut merkittävä muutos lakiin. Heillä on huono maine väärinkäytösten ja suoran mielivallan takia.
• Nyt ZhSK on velvollinen antamaan neljännesvuosittain tietoja toiminnastaan ​​sekä velvoitteidensa täyttämisestä kansalaisille, jotka ovat aloittaneet heidän kanssaan yhteisen rakentamisen.

Tarkastus - tapa harjoittaa varainhoidon valvontaa

Merkintä! Ja vielä yksi tärkeä yksityiskohta: Nyt varojen väärinkäyttöä pidetään myös sijoittajien rahansiirtona, joka on tarkoitettu uusiin rakennuksiin, pitkään aloitettujen loppuun saattamiseen ja jäädytetty rahoitusmahdollisuuksien puutteen vuoksi. FZ 214: n uuden version 18 artikkelissa on selkeä luettelo artikkeleista, joille kehittäjät voivat lähettää varoja osakkeenomistajille.

Jos aiemmin rakennusorganisaatiot pitivät yleistä kirjaa kaikista esineistä, nyt laki velvoittaa säilyttämään kunkin talon erilliset taloudellista toimintaa koskevat asiakirjat. Kalenterivuoden jälkeen nämä raportit ovat tarkastuksen kohteena, ja jos niistä käy ilmi korkojen omistajien varojen väärinkäytön tosiasia, yhtiön päällikkö ja pääkirjanpitäjä ovat henkilökohtaisesti vastuussa.

Mitä uutta osakkeenomistajille laissa

Lain 5 §: ään on tehty joitain muutoksia sopimuksen hintaan. Aikaisemmin se määritettiin summaamalla yhteen kehittäjän yleiset taloudelliset ja työvoimakustannukset, jotka liittyvät mökin tai asunnon luomiseen, joiden yhteydessä osakkeenomistaja ei aina ymmärtänyt hinnanmuodostusmekanismia.

Mitä nyt

Nyt sopimuksessa ilmoitetaan asunnon täysi hinta, joka määritetään kertomalla sen kokonaispinta-ala (terassi tai loggia mukaan lukien) neliöhintaan. Tämä menetelmä asunnon hinnan määrittämiseksi sopimuksen perusteella on avoimempi ja antaa osakkeenomistajalle mahdollisuuden tarkistaa sen oikeellisuus.

Kuten jokaiselle tuotteelle, asunnoille annetaan takuu. Rakennuksen valmistuttua ja talon käyttöönottoasiakirjan allekirjoitettuaan rakennuttaja siirtää asunnot omistajille. Samanaikaisesti heille olisi annettava yksityiskohtaiset ohjeet tilojen käytöstä ja viestinnästä.

Asunnon siirto koronhaltijalle

Esimerkiksi siinä voidaan ilmoittaa, mihin osioon et voi ripustaa raskaita huonekaluja tai laitteita; kuinka käyttää yksittäistä lämmitysjärjestelmää tai käyttää vedenlämmitintä.

Jos asunnossa esiintyy virheitä, rakennuttaja ei poista niitä, jos hän voi osoittaa, että ne syntyivät osakkeenomistajan syystä. Jos rakentaja on kuitenkin syyllinen, rangaistuksen maksamisen todennäköisyys osakkeenomistajalle eliminoituu. Tämä vivahde myös uudessa lakiversiossa on määritelty.

Onko sopimuksen yksipuolinen irtisanominen mahdollista

Liittovaltion lain 214 vanhassa versiossa kiellettiin kieltäytymästä noudattamasta DDU: n mukaisia ​​velvoitteita yksipuolisesti. Jos aloitteen tekijä oli pääoman omistaja, hän voi nostaa kanteen vain tuomioistuimessa.

• Se otettiin huomioon, jos talon suunnitteluasiakirjoihin tehtiin merkittäviä muutoksia. Samanaikaisesti ei kuitenkaan annettu selkeästi määriteltyjä esimerkkejä, joista voisi ohjata. Toisin sanoen tosiasiassa tilanteen arvioinnin objektiivisuus jätettiin tuomioistuimen tehtäväksi.
• Nyt intressinhaltijalle on laillisesti varmistettu oikeus kieltäytyä DDU: sta tietyissä tilanteissa ja ilman tuomioistuinta. Lakimuutosten mukaan osakkeenomistajalla on oikeus irtisanoa sopimus, jos tilojen määrätty kokonaispinta-ala ylittyy, mikä tietenkin olisi maksettava.
• Vakiosopimuksessa tällaisen korotuksen enimmäismäärä olisi asetettava - tämä on 5 prosenttia. Ja se ei koske vain asunnon kokonaispinta-alaa, vaan myös asuinalueiden ja muiden kuin asuinalueiden suhdetta - esimerkiksi: jos loggiaa kasvatettiin merkittävästi, ja keittiöstä tuli samalla pieni.
• Osakkeenomistajan kieltäytymistä vetäytyä sopimuksesta ilman syytä - ts. Jos rakennuttaja täyttää säännöllisesti velvoitteensa - ei voida hyväksyä. Joten kansalaisten on kuljettava kaikki eteenpäin muuttuneista taloudellisista mahdollisuuksista tai aikomuksista riippumatta.

Hyvät tulokkaat valmistautuvat muuttamaan

Liittovaltion lakia 214 koskevilla muutoksilla pyritään poistamaan häikäilemättömät kehittäjät asuntomarkkinoilta. Siksi ei pitäisi olla sellaisia ​​kiinteistösijoittajia, joiden oikeuksia on loukattu ja toiveita petetty. No, miten se käytännössä osoittautuu ja miten nämä kaikki innovaatiot vaikuttavat asuntorakentamiseen suhteessa suunnittelijaan, kuten yleensä, aika näyttää.

Asiantuntijoilla ei ole epäilyksiä yhdestä asiasta: ensi silmäyksellä niin tehokas intressinomistajien suojaus aiheuttaa varmasti kiinteistöjen hintojen nousun. Tätä ei tietenkään tapahdu yön yli. Pienet rakennusyritykset poistuvat tapahtumapaikalta yksinkertaisesti kykenemättämättä kestämään uusia vaatimuksia tai sulautuvat suurempiin omistuksiin. Kilpailu rakennusmarkkinoilla vähenee - ja ilman sitä, kuten tiedätte, syntyy monopoli, jossa hinnat nousevat aina.